АРХИТЕКТОР В СИСТЕМЕ НОРМ, ДАННЫХ И ОГРАНИЧЕНИЙ
Не начинайте с дизайна…
В учебном проекте легко начать с образа: придумать объём, фасад, планировку, атмосферу, красивый ракурс.В реальном проектировании работа начинается раньше. До появления формы нужно понять, где находится участок, кому он принадлежит, что на нём уже существует, какие правила действуют, какие сети проходят рядом, что планируется в районе и чьи интересы затронет проект.
Участок никогда не бывает пустым. Даже если на нём нет здания, на нём могут быть:— юридические границы;— права собственности или аренды;— градостроительные ограничения;— инженерные коммуникации;— транспортные связи;— зелёные насаждения;— исторические слои;— интересы жителей, собственников, города и пользователей.
Сначала определить поле возможностей, и только потом искать
Архитектура начинается не с фасада. Она начинается с вопроса: что это за место и что в нём действительно возможно?
УЧЕБНЫЙ БРИФ И РЕАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ
В учебном проекте мы не всегда можем получить весь комплект исходных данных. У студента нет доступа к закрытым базам, правам собственника, архивам инженерных сетей или полноценным материалам изысканий.
Но задача студента — не имитировать полный пакет рабочей документации.Необходимо научиться различать:— что можно узнать самостоятельно;— что нужно запросить у города, заказчика или собственника;— что требует специальных изысканий;— что является предположением;— что нельзя утверждать без проверки.
«По открытым данным можно предположить следующее. Для подтверждения проектного решения необходимо запросить следующие документы и выполнить следующие исследования»
ТРИ УРОВНЯ ДАННЫХ
Открытые данные
Это данные, которые студент может собрать самостоятельно.Например:публичная кадастровая карта;карты города;спутниковые снимки;OpenStreetMap;Яндекс Карты и панорамы;сайты администрации;реестры объектов культурного наследия;публикации о развитии территории;архивные карты, фотографии и планы;собственная фотофиксация и наблюдение на месте. Эти данные помогают понять территорию, но не заменяют проектную документацию.
Предпроектные данные
Это документы, которые позволяют проверить градостроительные и юридические условия.Например:выписка из ЕГРН;ПЗЗ;Генеральный план;ППТ;ПМТ;ГПЗУ;сведения из ГИСОГД;сведения об охранных зонах;документы по объектам культурного наследия.Они помогают ответить на вопрос: что на этом участке можно, нельзя и нужно учитывать?
Проектные данные
Это материалы, без которых невозможно проектировать объект для реального строительства.Например:актуальная инженерно-топографическая подоснова;инженерно-геодезические изыскания;инженерно-геологические изыскания;сведения о существующих инженерных сетях;технические условия на подключение;обмеры существующего здания;техническое обследование конструкций;документы от заказчика и правообладателя.Эти данные нужны не для предварительного анализа, а для точной посадки здания, конструктивных решений, инженерии, благоустройства и строительства.
РОСРЕЕСТР: С ЧЕГО НАЧАТЬ
Первый практический инструмент для работы с участком — кадастровая информация.Для поиска участка используются:— адрес;— ориентир на карте;— кадастровый номер;— координаты;— сведения о соседнем участке или здании.
Кадастровый номер — это уникальный идентификатор земельного участка, здания, помещения или сооружения.
Он важен, потому что адрес может меняться, быть неточным или иметь несколько вариантов написания. Кадастровый номер позволяет точнее понять, о каком объекте идёт речь.На ресурсах Росреестра можно найти публичную кадастровую карту и сервисы запроса сведений ЕГРН.
Что студент ищет в кадастровых данных
При работе с территорией нужно зафиксировать:1) адрес участка;2) кадастровый номер;3) площадь;4) ориентировочные границы;5) форму участка;6) существующие здания и сооружения;7) смежные участки;8) категорию земель;9) вид разрешённого использования, если он отображается;10) наличие дорог, проездов, железной дороги, воды, зелени и инженерных объектов рядом.
Что важно помнить
Публичная кадастровая карта это инструмент анализа, а не рабочая геодезическая основа.По ней нельзя:точно сажать здание;определять отметки рельефа;рассчитывать уклоны;проектировать водоотведение;утверждать отсутствие инженерных сетей;определять реальные границы забора;делать юридически значимые выводы о правах на участок.
Границы и основные сведения об участке изучены по открытым кадастровым данным. Для реализации проекта требуется подтверждение границ и получение актуальной инженерно-топографической основы
ЕГРН: ЧТО МОЖНО УЗНАТЬ
ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.Выписка из ЕГРН позволяет уточнить сведения об объекте недвижимости. В зависимости от вида выписки и правового статуса заявителя в ней могут содержаться сведения о характеристиках объекта, зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях.Для студента важно понимать: ЕГРН отвечает на вопрос «что это за объект и как он учтён?»
Выписка может помочь проверить:кадастровый номер;площадь;назначение;категорию земель;вид разрешённого использования;описание границ;существование объекта в реестре;наличие зарегистрированных ограничений — в доступном объёме.На Госуслугах собственник может получить бесплатную онлайн-выписку о принадлежащей ему недвижимости; доступ к сведениям об иных объектах и к отдельным видам данных регулируется отдельно
