При выборе и проектировании офисного пространства владельцы компаний ориентируются на соответствие офиса бизнес-задачам, впечатление о компании, и комфорт сотрудников. Для облегчения этой задачи офисным зданиям присвоена классификация. Согласно международным стандартам можно выделить офисы класса А, А+, А-, В, В+, В-, С, D.
Прежде всего классификация офисов необходима работодателям: комфорт в офисе позволяет привлечь лучшие кадры и добиться высокой производительности труда.
Не менее заинтересованы в классификации офисов арендодатели. Классификация коммерческой недвижимости помогает им установить рыночную стоимость аренды.
Сейчас существуют четыре класса офисных помещений: A, B, C и D. У двух из них также есть подклассы.
Классификация офисов осуществляется по следующим параметрам
Локация
1. Локация Транспортная доступность позволяет определить класс офиса. Чем ближе здание к центру или транспортной развязке, тем выше его класс. Неудачное расположение офиса может быть скомпенсировано работодателем с помощью автобусов-шаттлов. Так помещение категории В может вырасти до В+.
Инфраструктура и характер застройки вокруг здания также влияют на классификацию офиса. Офис в промзоне или вблизи объектов, негативно влияющих на восприятие среды не может получить высокий класс.
Тип здания
2. Тип здания Офисы высокого класса размещаются в современных комплексах, которые изначально проектируют как бизнес-центры. Помещения классом ниже располагаются в менее современных зданиях, адаптированных под коммерческие нужды.
Здание, эксплуатируемое более 5-7 лет, может быть снижено в категории. Например, так часто переводят офисы класса А в В. Это обусловлено естественным износом помещений и инженерных систем.
Инженерные системы
3. Коммуникации и системы жизнеобеспечения Инженерные системы позволяют осуществить безопасное и комфортное пребывание в офисном пространстве. Сюда относят системы вентиляции и кондиционирования, электрику, слаботочные системы, пожаротушение и многое другое. Так, к примеру, в офисах высокого класса часто реализована внутренняя цифровая экосистема, регулирующая управление освещением, комфортную температуру, отслеживание уровня углекислого газа.
Планировка и отделка
4. Планировка и отделка Офисное помещение высокого класса должно быть спроектировано таким образом, чтобы основная часть его площади была функциональной. Как вариант, лестницы, лифты и уборные можно размещать в центре, а рабочие зоны — вокруг них в формате открытого пространства. Прежде всего планировка офиса должна соответствовать бизнес-задачам компании.
Такие подходы позволяют собственнику коммерческой недвижимости экономить на расходах по управлению объектом, а сотрудникам легко и интуитивно перемещаться между офисными зонами.
Кроме того, проектировщики должны обеспечить комфорт передвижения для людей с ограниченными возможностями, что позволит повысить категорию помещения и добавить ему дополнительные баллы.
При этом использование более дорогих и качественных строительных материалов способствует более высококачественной отделке помещения.
В современных зданиях класса А применяется широкий шаг колонн, что способствует максимально эффективному использованию полезной площади. Учитывается так называемый loss factor, или коэффициент потерь. Для минимизации этого коэффициента здание должно соответствовать следующим критериям:
- Шаг колонн не менее 8×8 м; - Площадь этажа от 1 000 м²; - Лестницы, лифты и санузлы расположены в центре этажа; - Планировка офисов открытая.
Инфраструктура
5. Инфраструктура Офис высокого класса предполагает не только рабочие зоны, но и места для отдыха.
Для офисных зданий среднего класса достаточно небольшого кафетерия и аптеки. В элитных зданиях предусматриваются конференц-залы, магазины, кафе, банки и фитнес-центры.
Безоппасность
6. Безопасность Бизнес-центры высокого класса отличаются передовой системой безопасности на всех уровнях. Это и пожарные системы, и камеры видеонаблюдения, и усиленная охрана, голосовое и аварийное оповещения. Контроль предусмотрен во всех зонах: офис, парковка, зоны отдыха.
Управление зданием
7. Управление зданием Техническое обслуживание здания, настроенное грамотно, позволяет быстро решать текущие бытовые задачи: от электрики, до водоснабжения.
Владельцы здания могут обратиться за помощью к управляющей компании, или создать собственный сервис.
В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м² площадей; В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации; В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м²).
Классификация офисов
Элитные бизнес-центры класса А легко узнать по современной отделке и удобному расположению в деловых кварталах, обычно в центре города рядом с метро и остановками. Примером такого класса является Москва-сити, широко известный во всей стране.
Офисные помещения класса А отличаются следующими особенностями:
1. Современные инженерные коммуникации, обеспечивающие комфорт в любое время года. 2. Удобная планировка с высокими потолками и оптимальным соотношением рабочих и общих зон. 3. Инфраструктура, включающая конференц-залы, комфортные рабочие места, зоны отдыха, кафе и другие удобства. 4. Отделка внутренних помещений с использованием качественных материалов и современным дизайном. 5. Новейшие системы безопасности, такие как пожарные и охранные сигнализации, видеонаблюдение и системы контроля доступа. 6. Удобная закрытая парковка с видеонаблюдением и достаточным количеством мест.
Категория А+ считается самой престижной. Отнести к ней офисное здание можно, если оно проходит по всем критериям, обозначенным выше, но сервис внутри них доведен до совершенства.
К зданиям категории А- требования помягче. Обычно застройщики игнорируют несколько критериев, потому что попасть в них не получается из-за ограниченного бюджета или площади. Однако отнести такие офисы к категории ниже не получается.
Класс В не указывает на худшее состояние помещений. Часто в эту категорию попадают офисы, которые ранее были классифицированы как класс А, но их архитектурные и инженерные решения перестали соответствовать высоким стандартам. В таких случаях владельцам здания гораздо проще снизить класс, чем проводить капитальный ремонт.
Также в класс В включают помещения, которые немного не соответствуют требованиям элитного класса. Например, они могут располагаться немного дальше от центра.
Однако именно класс В пользуется наибольшим спросом на рынке. Его выбирают компании, которые пока не стремятся поддерживать престижный имидж. Для них самое важное — создать комфортную рабочую зону для сотрудников.
Некоторые требования к офисным помещениям класса В включают:
- Менее удобное расположение; - Нахождение на территории другого бизнес-комплекса; - Качественная, но выполненная из более доступных материалов отделка как внутри, так и снаружи; - Открытая парковка без охраны; - Менее оптимальная планировка; - Наличие охраны только на входе и выходе из здания; - Ограниченное количество лифтов, что может приводить к скоплению сотрудников около них.
Зданию достаточно наличия одного критерия из вышестоящей категории, чтобы получить классификацию В+. Например, это может быть: - близость к центру города; - наличие охраняемой парковки; - современные коммуникации; - качественная отделка помещений; - наличие входной группы и холла. Зданию с категорий В- возможно не хватило нескольких критериев, чтобы перейти в класс В.
Офисы класса С обычно привлекательны для начинающих предпринимателей, которым важна минимальная стоимость аренды. Однако они часто сталкиваются со следующими неудобствами:
- Офисы находятся далеко от транспортной развязки. - Инфраструктура вокруг офиса недостаточно развита. - В офисе минимальное количество удобств. - Парковка присутствует, но она маленькая и не охраняется. - В здании отсутствует единая система управления и климат-контроля. - Возможны проблемы с интернет-соединением. - Недостаток нужной мебели и техники. - Неудобная планировка помещений. - Обслуживание здания осуществляется не специализированными службами, а самим владельцем. - Не самые комфортные условия для организации отдыха.
Часто такие офисы находятся в зданиях, которые изначально не предназначались для использования в качестве бизнес-центров.
Тем не менее, не всё так плохо. Несмотря на то, что рабочие помещения могут напоминать административные кабинеты прошлых десятилетий, в них все же можно работать с относительным комфортом. По крайней мере, должна быть хорошая вентиляция.
Офисы класса D обычно находятся в старых зданиях, таких как бывшие исследовательские институты, библиотеки или административные учреждения.
Хотя здание снаружи может выглядеть внушительно, внутри оно часто не соответствует современным стандартам. Часто встречается неудобная планировка, устаревшая отделка в стиле советской эпохи и старые коммуникации.
Офисы могут располагаться как в оживленных районах, так и на окраинах города.
Основным преимуществом таких офисов является очень низкая арендная плата. Однако руководителям компаний следует учитывать, что им возможно потребуется подключать или ремонтировать коммуникации, устанавливать минимальную систему безопасности и, возможно, проводить косметический ремонт.
